La actividad de oficinas no es una "molestia nueva"; es la esencia histórica del edificio. Intentar restringir horarios o el acceso mediante cambio de estatutos choca con la Doctrina de los Actos Propios.
⚖️ Argumento Legal: Preexistencia
La presencia de empresas históricas y consolidadas demuestra que el uso terciario es legítimo y anterior a la mayoría de residentes actuales. No se puede alegar indefensión ante una actividad que lleva décadas operando.
Si la presión comunitaria busca imponer un uso residencial exclusivo, la normativa y los informes municipales lo hacen imposible:
⚠️ Viviendas en "Situación Irregular"
El Informe de Viabilidad (Exp. 2018005085) de la Gerencia de Urbanismo es tajante. Al no constar expedientes de cambio de uso, concluye:
"En caso de existir el uso de vivienda en alguna de las fincas, se encuentra en situación irregular y no legalizable en aplicación del vigente PGO."
⛔ El Bloqueo del Art. 7.2.5 (Accesos)
El Informe Técnico de 2016 confirma que el edificio "NO DISPONE de accesos separativos".
La normativa prohíbe autorizar nuevas viviendas si comparten escalera/ascensor con oficinas situadas en plantas superiores. Al haber oficinas operativas en plantas altas, el cambio de uso en plantas inferiores queda bloqueado.
⛔ La "Regla del 20%"
La Ordenanza Provisional establece que no se admitirán cambios de uso pormenorizado a residencial que afecten a más del 20% de la edificabilidad total del inmueble. El cupo está agotado o restringido.
3. Conclusión: Coworking como Garantía
Frente a la inseguridad jurídica de las viviendas irregulares, el Coworking es la opción blindada:
100% Legal: Opera bajo el uso de "Oficina" original. No requiere cambio de uso.
Derechos Históricos: Continúa la tradición comercial del edificio (Bercedo, Dorta, etc.).
Sin Riesgo de Clausura: Urbanismo respalda el uso terciario en zona CH-29, mientras que las viviendas irregulares corren riesgo de inspección.
4. Documentación Oficial de Respaldo
Informe Técnico 2025 (4 de Noviembre) - Disciplina Urbanística
Ordena la legalización o cese del uso residencial irregular, confirmando la falta de título habilitante para viviendas y exigiendo restablecer el uso de oficinas si no es legalizable.
Ver Nuevo Informe (PDF) →
Informe de Viabilidad 2018 (Gerencia de Urbanismo)
Confirma la situación "irregular y no legalizable" de las viviendas sin expediente.
Ver PDF Oficial →
Informe Técnico 2016 (Arquitecto)
Confirma la imposibilidad de cambio de uso por falta de accesos independientes.
Ver PDF Oficial →
Ordenanza Municipal de Edificación (Art. 7.2.5)
Normativa sobre accesos independientes. (Ver Título III).
Ver Normativa Oficial →
Ordenanza Provisional de Usos (Regla del 20%)
Normativa sobre restricciones de cambio de uso (Ver Sección C, pág. 12 aprox).
Ver Normativa Oficial →
📍 Location and Zoning (CH-29)
The property is located in the heart of the CH-29 (Commercial Center) zone. The General Urban Plan (PGO) prioritizes economic and tertiary activities in this area.
The office activity is not a "new nuisance"; it is the historical essence of the building. Attempting to restrict operating hours or access through a change of statutes clashes with the Doctrine of Estoppel (Prohibition of going against own acts).
⚖️ Legal Argument: Pre-existence
The presence of historical and consolidated companies proves that tertiary use is legitimate and predates most current residents. One cannot claim defenselessness against an activity that has been operating for decades.
If community pressure seeks to impose exclusive residential use, current regulations and municipal reports make it impossible:
⚠️ Dwellings in "Irregular Situation"
The Viability Report (Exp. 2018005085) from the Urban Planning Management is categorical. As there are no records of change of use, it concludes:
"In case of existing residential use in any of the units, it is in an irregular situation and not legalizable under the current PGO."
⛔ The Blockade of Art. 7.2.5 (Access)
The 2016 Technical Report confirms that the building "DOES NOT HAVE separate entrances".
Regulations forbid authorizing new dwellings if they share the staircase/elevator with offices located on upper floors. Since there are operational offices on higher floors, the change of use on lower floors is blocked.
⛔ The "20% Rule"
The Provisional Ordinance establishes that changes of detailed use to residential affecting more than 20% of the total buildable area of the property will not be admitted. The quota is exhausted or restricted.
3. Conclusion: Coworking as a Guarantee
Facing the legal insecurity of irregular residential units, Coworking is the armored option:
100% Legal: Operates under the original "Office" use. No change of use required.
Historical Rights: Continues the commercial tradition of the building (Bercedo, Dorta, etc.).
No Risk of Closure: Urban Planning supports tertiary use in zone CH-29, while irregular dwellings run the risk of inspection.
4. Official Supporting Documentation
Technical Report 2025 (Nov 4) - Urban Discipline
Orders the legalization or cessation of irregular residential use, confirming the lack of a license for housing and demanding the restoration of office use if not legalizable.
View New Report (PDF) →
Viability Report 2018 (Urban Planning Management)
Confirms the "irregular and not legalizable" status of dwellings without a file.
View Official PDF →
Technical Report 2016 (Architect)
Confirms the impossibility of change of use due to lack of independent access.
View Official PDF →
Municipal Building Ordinance (Art. 7.2.5)
Regulation on independent access. (See Title III).
View Official Regulations →
Provisional Use Ordinance (20% Rule)
Regulation on restrictions for change of use (See Section C).
View Official Regulations →